Una nueva sentencia permite una moratoria y una reducción de la renta de alquiler de un local por los efectos de la Covid-19

Un Juzgado de Primera Instancia de Madrid ha vuelto a aceptar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a un contrato de alquiler de un local con licencia de cafetería y restaurante debido a los efectos que la pandemia por Covid-19 ha tenido en la actividad de empresas y negocios.

Gracias a esta reciente sentencia el empresario y responsable de este negocio no tendrá que abonar al arrendador las rentas y mensualidades de 6.000 euros que van desde el 14 de marzo hasta el 10 de junio de 2020, es decir el periodo con más restricciones durante el confinamiento.

El Código Civil dispone que  “las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse al tenor de los mismos”.  Frente a este principio básico pueden ocurrir circunstancias excepcionales y extraordinarias que hagan desaparecer el objetivo del negocio y que impliquen una alteración radical e imprevisible de la actividad del contrato, por lo que es posible la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

En esta cláusula se apoya la magistrada del Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Madrid para argumentar su decisión de acordar la suspensión de la renta del alquiler durante los meses del confinamiento y para reducir temporalmente de 6.000 euros a 3.000 euros la renta mensual durante el periodo que va desde el 10 de junio de 2020 hasta que el Gobierno declare que la pandemia ha finalizado.

El empresario y hostelero tras la declaración del primer estado de alarma negoció con el propietario del local unas nuevas condiciones en el contrato de alquiler. Tras no aceptar esta negociación, interpuso una demanda en la que justificaba modificar el contrato de arrendamiento entre las partes y la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

En concreto solicitó un periodo de carencia sin obligación de pago de la renta desde el 14 de marzo de 2020 (fecha de la declaración del primer estado de alarma) hasta la reapertura del negocio y reducir de forma temporal la renta a 1.000 euros mensuales desde la fecha de reapertura hasta el levantamiento de todas las restricciones Covid-19 a los negocios de hostelería.

Por su parte el propietario del local solicitó la desestimación íntegra de la demanda al considerar que el arrendatario tenía derecho al desistimiento del contrato en cualquier momento con un preaviso de 6 meses y una indemnización de un mes de renta por cada año que reste por cumplir. Además consideraba que la mala situación del negocio no solo se debía a la pandemia sino también a la mala gestión de la empresa y que el empresario no solicitó los préstamos ICO, ni los ERTEs para la plantilla del negocio, ni la moratoria establecida en un Real Decreto para el pago de la renta.

Sin embargo, la jueza considera que es un hecho notorio la importante limitación que ha sufrido y que aún sufre la hostelería para el desempeño de su actividad”. Además establece que la declaración de pandemia es un hecho absolutamente imprevisible.

Por ello procede una estimación parcial de la demanda al estimar la solicitud de carencia de pago de la renta decretada durante el cierre total del negocio, desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 10 de junio de 2020 y no considera extender dicha medida a ningún otro periodo atendida la situación en la que nos encontramos, avanzada la vacunación en la población mayor de edad”. Además, acepta una reducción de la renta fijada en el contrato, reduciéndola a 3.000 euros, desde el 10 de junio de 2020 hasta que se declare el fin de la pandemia por parte del Gobierno, aunque el empresario solicitaba una reducción más alta.